La loi n° 2026‑403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, comporte un ensemble de mesures modifiant le régime des baux commerciaux, avec une entrée en vigueur immédiate pour certaines dispositions.
Dans la continuité de la loi Pinel du 18 juin 2014, cette réforme poursuit l’objectif de renforcer les droits des locataires, dans un contexte économique difficile pour les activités de retail.
Elle modifie plusieurs mécanismes structurants du statut des baux commerciaux autour de quatre axes principaux.
1. Un droit à la mensualisation du loyer consacré
La mesure phare de la réforme est l’introduction d’un droit à la mensualisation du loyer au profit du locataire.
Désormais, le preneur peut exiger un paiement mensuel, sans que le bailleur puisse s’y opposer, sous réserve notamment de l’absence d’impayés non contestés.
Cette disposition :
- s’applique aux baux en cours comme aux baux futurs ;
- présente un caractère d’ordre public ;
- remet en cause la pratique du paiement trimestriel d’avance.
L’objectif poursuivi est d’améliorer la trésorerie des locataires.
2. Un encadrement renforcé des garanties locatives
La loi réforme en profondeur le régime des garanties, avec deux apports majeurs.
D’une part, le montant des garanties est désormais plafonné : le dépôt de garantie et, plus largement, les engagements exigés du locataire ne peuvent excéder l’équivalent d’un trimestre de loyer. Cette mesure s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
D’autre part, la réforme :
- impose un délai de restitution du dépôt de garantie, généralement fixé à trois mois après restitution des locaux ; cette mesure est applicable aux baux en cours, lorsque la remise des clés intervient dans un délai de 3 mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi ;
- organise la transmission de l’obligation de restitution en cas de mutation du bailleur, désormais supportée par l’acquéreur de l’immeuble.
Ces mesures traduisent une volonté de limiter les exigences financières imposées aux locataires.
3. Une sécurisation des mécanismes d’indexation
La loi consacre expressément la validité des clauses d’indexation dites “tunnel”, encadrant la variation du loyer dans des limites prédéfinies, à la hausse comme à la baisse.
Cette validation législative met fin aux incertitudes jurisprudentielles et contribue à :
- améliorer la prévisibilité du loyer ;
- sécuriser les relations contractuelles.
En pratique, ces clauses doivent être symétriques et encadrer la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
4. Une meilleure définition du prémètre du droit de préférence du locataire
La réforme précise le champ d’application du droit de préférence en cas de vente du local loué (art. L. 145‑46‑1 du Code de commerce).
Le texte apporte une définition plus claire des locaux concernés, en excluant notamment les bureaux ou entrepôts.
Cette clarification vise à réduire l’insécurité juridique et à limiter les contentieux, fréquents sur ce point.
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Les impacts sur la structuration financière des opérations immobilières ne seront pas neutres pour les bailleurs, la réforme étant de nature à soulager la trésorerie des locataires.
Le cabinet reste à votre disposition pour répondre à vos interrogations sur les baux commerciaux et professionnels.