Droit Immobilier – Voies d’exécution – Suretés

Le cabinet accompagne ses clients dans ses projets d’acquisition immobilière, projets qui nécessitent une analyse des risques juridiques liés à l’immeuble et les baux éventuellement en cours, mais également au mode de gestion de la propriété collective :

• Audit pré-acquisitions des baux commerciaux, et RCP,
• Analyse des risques judiciaires (précontentieux et en cours),
• VEFA,
• BEFA,
• Négociation des clauses contractuelles.

Le cabinet accompagne ainsi ses clients dans le suivi des opérations, tant dans le cadre du montage immobilier que dans le suivi des travaux, la livraison de l’immeuble et le suivi des garanties après la réception de l’ouvrage :

• Assistance dans la rédaction et négociations des contrats de construction (AMO, MOD, MO, marchés de travaux, BEFA),
• Gestion des litiges en cours de construction :
• Retard dans les délais d’exécution des travaux,
• Résiliation des marchés,
• Abandon de chantier,
• Référé-préventif,
• Gestion des litiges post-livraison :
• Responsabilité des co-contractant (MO, pilote, AMO, architecte….),
• Responsabilité des sous-traitants,
• Garanties construction (garantie parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale),
• Assurance dommages-ouvrage (DO) (déclaration de sinistre, suivi procédure dommages-ouvrage, amiable et contentieuse),
• Assurance Tous Risques Chantiers (TRC),
• Responsabilité en cas de dommages aux biens, nuisances et troubles anormaux du voisinage liés à l’acte de construire.

La commercialisation des locaux commerciaux est un acte complexe, et les difficultés à résoudre sont nombreuses, de la rédaction du contrat à la fin du bail : Définir l’étendue des obligations du preneur, Négociations des clauses du bail, Savoir si le plafonnement du loyer est applicable, Déterminer les conditions du renouvellement, Evaluer les risques liés au changement d’activité, Déterminer les risques liés aux conditions de restitution des locaux pour mieux les anticiper,….

Ces difficultés sont d’autant plus importantes dans le cadre d’un bail commercial en l’état futur d’achèvement (BEFA), à la croisée d’intérêts de trois acteurs différents : le promoteur-vendeur, souvent bailleur initial, l’investisseur-bailleur, et l’utilisateur-preneur.

Le BEFA soulève à la fois des difficultés liées au droit des baux commerciaux, mais également au droit de la construction, les travaux générant de nombreux contentieux, notamment en ce qui concerne la réception de l’ouvrage et le refus potentiel de prise de possession par le preneur.

En tout état de cause, la maitrise du droit des baux commerciaux est essentielle à chaque activité commerciale, industrielle ou artisanale, pour anticiper les litiges et les résoudre.

Soucieux de sauvegarder les intérêts de ses clients, et notamment sauvegarder de bonnes relations avec ses preneurs et sa réputation, le cabinet maitrise les modes alternatifs de règlement des conflits (MARC), et mènent ainsi de nombreuses médiations et négociations afin de trouver une issue amiable aux litiges qui pourraient survenir.

Le cabinet intervient, tant pour les bailleurs que les preneurs, dès le stade de la négociation, rédaction ou analyse des contrats de baux commerciaux, et traite toute difficulté liée à l’exécution et la fin du contrat :

• Rédaction et négociation du bail, et son renouvellement, et les éventuels avenants,
• Gestion des sinistres potentiels,
• Litiges liés aux travaux,
• Litiges liés aux procédures collectives du preneur,
• Révision du loyer,
• Plafonnement du loyer,
• Fixation du loyer,
• Renouvellement du bail,
• Indemnités d’éviction,
• Congé,
• Cession du droit au bail,
• Fin de bail (résiliation judiciaire, résiliation amiable anticipée, travaux de remise en état des locaux après le départ du preneur, restitution du dépôt de garantie),
• Recouvrement des loyers et charges impayés,
• Expertises judiciaires,
• Résolution amiable des litiges.

De la commercialisation à la gestion de bien, le cabinet assiste ses clients, tant investisseurs que les gestionnaires d’actifs :

• Organisation des actifs (copropriétés, volumétrie, AFUL, ….),
• Rédaction et négociation des baux (commerciaux, professionnels, civils, habitation),
• Litiges liés aux baux (ex. : congé, impayés, renouvellement, révision du loyer,….),
• Troubles de jouissance et anormaux du voisinage (travaux, nuisances sonores, olfactives,….),
• Litige en droit de la construction et assurances,
• Responsabilité du preneur et/ou bailleur,
• Responsabilité du gestionnaire de bien ou du syndic,
• Litiges liés aux assemblées générales,
• Désordres et travaux,
• Sinistres,
• Procédures collectives,
• Surendettement des particuliers.

Un ensemble immobilier peut faire l’objet, en cas de pluralité de propriétaires, d’un mode de gestion collectif qui organisera les règles en la matière (copropriétés, volumétrie, ASL, AFUL, ASP, Union de Syndicats…).

Le cabinet vous accompagne en la matière :

• Rédaction des RCP,
• Audits des RCP,
• Mise en conformité des RCP,
• Scission de copropriété,
• Rédaction et modification des statuts ASL, AFUL, …,
• Rédaction résolutions assemblée générale,
• Contestation d’assemblée générale,
• Succession de syndic et litige art.18-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la remise des archives,
• Responsabilité du syndic,
• Responsabilité du syndicat des copropriétaires,
• Désordres de nature décennale,
• Désordres liés aux travaux,
• Annexion irrégulière d’une partie commune,
• Annulation des clauses du RCP,
• Contestations de la répartition des charges,
• Sinistres concernant les parties communes et/ou privatives,
• Expertise judiciaire,
• Trouble de jouissance et nuisances,
• Recouvrement de charges impayées,
• Prise d’hypothèque,
• Saisie immobilière,
• Suivi des procédures de péril urgent et imminent, et/ou ordinaire,
• Copropriétés en difficultés,
• Surendettement des particuliers,
• Litiges liés aux procédures collectives touchant un copropriétaire,
• Succession vacante et désignation des Domaines,
• Rédaction de résolutions d’AG.

Le cabinet accompagne ses clients, notamment les enseignes de restauration, dans le cadre des troubles et nuisances découlant de l’activité commerciale :

• Désordres,
• Nuisances sonores, olfactives….,
• Troubles de jouissance,
• Troubles anormaux du voisinage,
• Travaux de conversion des locaux commerciaux et problématiques liées (ex. : gaine d’extraction dans le cadre de la restauration rapide notamment, négociations avec le bailleur et/avoisinants pour les travaux projetés, déclaration de travaux, PV d’infraction(s) pouvant être dressé(s) et procédure pénale en découlant…)

Le droit de propriété fait naitre des problématiques avec les avoisinants, ou entre propriétaires indivis, le cabinet intervenant en la matière, tant en conseil qu’en contentieux :

• Mitoyenneté,
• Empiètement,
• Expropriation,
• Démembrement de propriété,
• Servitudes,
• Atteintes au droit de propriété.

• Obligations découlant de la vente (défaut de livraison, vices-cachés…)
• Responsabilité des agences immobilières, du notaire, et du vendeur,
• Litiges liés à l’indemnité d’immobilisation.

Qu’il s’agisse de l’acquisition d’un immeuble, de sa gestion courante ou de sa cession, les audits immobiliers sont monnaies courantes pour déterminer les risques encourus, tout au long de la vie de l’immeuble, de sorte que le cabinet réalise pour ses clients des rapports d’audits à cet effet :

• Audits de baux commerciaux,
• Audits de RCP,
• Audits des contentieux.

Le cabinet accompagne ses clients dans le souci constant de prendre toutes les précautions et garanties utiles et nécessaires pour assurer le recouvrement effectif de leurs créances , maitrisant à cet égard le droit des sûretés, pour les conseiller utilement sur les mesures préventives à prendre :

• Inscription d’hypothèques,
• Cautionnement,
• Nantissement,
• Privilèges immobiliers.

La maitrise des voies d’exécution et de la saisie immobilière permet au cabinet d’assurer à ses clients un suivi complet de leurs dossiers, et ce jusqu’au recouvrement effectif de leurs créances (impayés de loyers, de charges, pénalités de retard des entreprises, préjudices matériels, liquidations d’astreinte…), et d’assurer l’exécution des décisions de justice éventuellement obtenues, allant jusqu’à la vente du bien immobilier aux enchères.

Le Cabinet est d’ailleurs référencé parmi les avocats spécialisés en la matière par les deux sites majeurs de ventes aux enchères :
– LICITOR : www.licitor.com
– ENCHERES PUBLIQUES : www.encheres-publiques.co

https://www.encheres-publiques.com/profils/avocat/nantes-44/kacertis-avocats_7414