Attention à la rédaction des offres de renouvellement en matière de baux commerciaux : le risque accru d’une requalification par le juge en « congé refus de renouvellement ».

Dans un arrêt important, en date du 11 janvier 2024[1],la Cour de Cassation juge qu’une offre de renouvellement de bail commercial proposant des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré, hors le prix, doit être considérée comme un refus de renouvellement, ouvrant ainsi droit à une indemnité d’éviction pour le locataire.

Pour mémoire, le renouvellement d’un contrat est défini comme la création d’un nouveau contrat dont les clauses et conditions sont identiques à celles du contrat précédent.[2] La définition est similaire en matière de bail commercial, à l’exception de la durée du bail qui est fixée à neuf ans, sauf accord contraire des parties.[3]

A cet égard, la jurisprudence est constante et indique que le renouvellement d’un bail commercial doit s’opérer aux mêmes conditions que celles du bail expiré[4], à l’exception de la fixation du prix du loyer par le juge.

⇒ Attention : le bail commercial renouvelé après délivrance d’un congé est considéré comme un nouveau bail par la jurisprudence, qui considère que le précédent bail cesse par l’effet du congé.[5]

En l’espèce, la Haute Juridiction requalifie le congé, avec offre de renouvellement, en refus de renouvellement[6], le bailleur ayant manifesté son intention de ne pas conserver les clauses et conditions du bail expiré.

En effet, il s’agit de s’attacher à la volonté de l’auteur du congé : en modifiant les conditions de renouvellement, en l’espèce la contenance des lieux loués et les obligations d’entretien du locataire, la Cour estime que ces modifications étaient incompatibles avec le renouvellement du bail.

Dès lors, toute modification des clauses ou conditions dans une offre de renouvellement, en dehors du prix, équivaut à un refus de renouvellement, donnant droit au locataire à une indemnité d’éviction.

→ Quels sont les impacts d’une telle décision ?

• Les bailleurs doivent être prudents et s’assurer de ne pas exprimer de volonté contradictoire. Ainsi toute offre de renouvellement devra respecter les clauses et conditions du bail expiré pour éviter le paiement d’une indemnité d’éviction ce, à défaut d’accord amiable entre les parties ;
• Les locataires, quant à eux, bénéficient d’une protection accrue, leur permettant de contester un renouvellement qui modifierait les conditions du bail initial.

⇒ Attention toutefois, la qualification pour le locataire n’est pas non plus neutre. En effet, en cas de congé caractérisant un refus de renouvellement, le locataire devra agir dans un délai de deux ans pour solliciter notamment, l’indemnité d’éviction, à défaut il perdra tous ses droits.

Le cabinet KACERTIS AVOCATS reste à votre disposition.

Morgane LE LUHERNE & Jérémy SIMON

[1] Cass, Civ. 3e, 11 janv. 2024, FS-B, n° 22-20.872

[2] Article 1214 du Code civil

[3] Article L. 145-12 du Code de commerce

[4] Cass, Civ. 3^e, 17 mai 2006, n^o 04-18.330

[5] Cass, Ass. Plén., 7 mai 2004, n^o 02-13.225

[6] Au visa de l’article 12 du Code de procédure civile

Dans le cadre de la loi ° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, le législateur a inclus à l’article 14 une mesure visant à plafonner l’indexation des loyers commerciaux.

Notons à titre liminaire que la formule de calcul de l’indice des loyers commerciaux (ILC) a déjà été modifiée par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022 de façon à en limiter la volatilité, en supprimant la prise en compte de l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail, qui comptait pour 25 % dans le calcul de l’ILC.

La nouvelle mesure de plafonnement de l’indexation mérite d’en mesurer l’étendue, ayant un impact tant pour les bailleurs que pour les locataires :

1. Quels sont les locataires concernés ?

 

Il s’agit des petites et moyennes entreprises au sens du règlement n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014, c’est-à-dire celle employant moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros.

 

2. Quels sont les baux concernés ?

 

Il s’agit de l’ensemble des baux conclus avec des entreprises locataires, qu’ils soient commerciaux, de courte durée (souvent désignés sous le terme « baux dérogatoires »), voire des baux civils , dès lors qu’ils font l’objet d’une révision annuelle basée sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Sont donc exclus :

a. Les baux dont l’indexation est basée sur l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou sur l’indice du coût de la construction (ICC), ce dernier indice se faisant plus rare suite à l’adoption de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, qui a supprimé ce dernier indice pour calculer la révision triennale légale ou le plafonnement du loyer du bail renouvelé;

b. Les baux qui ne comportent pas de clause d’échelle mobile prévoyant une révision annuelle du loyer : sont donc exclus de la mesure les baux qui ne prévoient pas d’indexation conventionnelle, ceux qui prévoient uniquement une indexation conventionnelle triennale ou encore les baux qui contiennent uniquement une « clause-recette » dont le loyer varie en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

 

3. Quelles sont les modalités de la mesure ?

 

La loi précise que l’indexation annuelle ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023.

On peut avoir deux lectures du texte :

a. Toute indexation annuelle intervenant entre le 1^er avril 2022 et le 31 mars 2023 est plafonnée à 3,5% ;

b. Toute indexation annuelle prenant comme indice de référence celui publié au titre 2^ème, 3^ème et 4^ème trimestre de l’année 2022 ainsi que le 1^er trimestre 2023 est plafonnée à 3,5%.

Les travaux parlementaires ne permettent pas de répondre à cette question qui demeure par conséquent en suspens.

Notons à cet égard que l’ILC a augmenté de 4,43 % entre le deuxième trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2022 et que la question se pose d’ores et déjà en pratique.

 

4. Quelle est la portée dans le temps de la mesure ?

 

Comme indiqué ci-dessus, le plafonnement n’est que temporaire.

Néanmoins, le texte précise que « le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. »

Cette rédaction nous semble impliquer que le loyer indexé lors de la révision annuelle suivante ne peut occasionner de « rattrapage » et doit donc être calculé à partir du loyer plafonné résultant de l’application de la loi du 16 août 2022

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En conclusion, si l’intention est claire, limiter les effets de l’inflation sur les loyers commerciaux, le texte est brouillon et ne manquera de générer des incompréhensions ou des divergences entre les parties aux baux concernés.

Notre cabinet reste disponible pour toute question et est en mesure d’accompagner les PME et leurs dirigeants sur un grand nombre de problématiques en droit des affaires.