EPIDEMIE DE COVID-19 : LE POINT SUR LES MESURES DU GOUVERNEMENT SUR LE REPORT DES LOYERS PROFESSIONNELS

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Les 25 ordonnances promises par le Président de la République pour réguler la vie du pays dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ont été publiées le 25 mars.

La délicate question du report des loyers, très attendu par tous les acteurs économiques, a été tranchée par le gouvernement.

Un report possible des loyers est prévu pour toutes les micro-entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.

Nous sommes en attente du décret d’application précisant officiellement les entreprises qui bénéficieront de cette mesure.

A ce stade, le dossier de presse du Ministère de l’économie indique que la mesure ne concernera que les entreprises faisant l’objet d’une procédure collective ou celles éligibles au fonds de solidarité, c’est-à-dire :

  1. Qui font l’objet d’une fermeture administrative ou ont subi une perte de 70% de chiffre d’affaires en mars 2020 par rapport à mars 2019 et,

      2. Ne dépassant les seuils suivants :

  • Un effectif inférieur ou égal à 10 salariés ;
  • Un chiffre d’affaires sur le dernier exercice clos inférieur à 1.000.000 € ;
  • Un bénéfice imposable inférieur à 60.000 €.

Pour ces entreprises uniquement, les loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, savoir le 23 juillet 2020, pourront être reportés sans aucune pénalité.

Bien entendu, cette mesure n’interdit pas aux locataires de procéder volontairement au paiement de leurs loyers et charges pendant la période de report.

Par ailleurs, il convient de noter qu’aucune mesure n’a été prise sur l’étalement postérieur de cette dette locative qui deviendra exigible à ce stade dès le 23 juillet 2020.

Il appartient ainsi aux locataires de se rapprocher de leurs bailleurs pour tenter de mettre en place des plans d’apurement de cette dette.

Concernant les autres entreprises, la situation devra soit faire l’objet le cas échéant de négociations de gré à gré entre bailleurs et locataires. Notons que certaines organisations regroupant des bailleurs institutionnels ont déjà fait savoir qu’elles avaient appelé leurs adhérents à mettre en œuvre des mesures de suspension du paiement des loyers.

A défaut de tels accords, chaque situation devra être appréciée au regard des dispositions générales du droit des contrats (force majeure, imprévision notamment) et à l’aune des stipulations du bail commercial ou professionnel conclu entre les parties.

Daisy MARTINEZ             Pierre GAUCHARD

Loi PINEL : publication très attendue du décret d’application

Le décret d’application paru le 3 novembre 2014 modifie les dispositions réglementaires du Code de commerce relatives au bail commercial notamment sur les deux principaux aspects suivants : la répartition des charges locatives, impôts et travaux entre bailleur et locataire et la date du congé délivré par lettre recommandée.

1. Charges locatives, impôts et travaux

(i) Liste des charges locatives, impôts et travaux ne pouvant être imputés au locataire

La loi PINEL ne visait pas expressément la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire puisqu’elle exigeait l’établissement d’un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail.

Le décret d’application fixe la liste des charges locatives, impôts, taxes, redevances, mais également des travaux ne pouvant pas être imputés au locataire.

Ainsi ne peuvent donner lieu à récupération auprès du locataire, selon l’article R 145-35 du Code de commerce :

– les dépenses relatives aux grosses réparations (C. civ., art. 606), ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 (étant précisé que ne sont pas concernées les dépenses se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique) ;

– les impôts (notamment la contribution économique territoriale), taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. Cependant, un sort particulier est réservé à la taxe foncière et à ses taxes additionnelles, ainsi qu’aux impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, puisque ceux-ci peuvent être imputés au locataire ;

– les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

– dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Le texte prévoit par ailleurs que dans les ensembles immobiliers, la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux pourra faire l’objet d’une pondération conventionnelle, étant précisé que cette pondération devra être portée à la connaissance des locataires.

(ii) Délai de communication de l’inventaire précis et limitatif des charges , impôts, taxes et redevances liés au bail

Le décret précise que cet état, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel (C. com. art. R 145-36 nouveau).

(iii) Délai de communication des états prévisionnel et récapitulatif des travaux

La loi PINEL impose désormais au bailleur, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, de communiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois ans, assorti d’un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, ainsi que leur coût.

Le décret précise que ces états devront être communiqués dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. (C. com. art. R 145-37 nouveau)

(iv) Entrée en vigueur de ces dispositions

Les dispositions relatives aux charges, impôts et travaux sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014

Toute clause contraire introduite dans un bail conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre sera réputée non écrite.

2. Congé délivré par lettre recommandée

(i) Date du congé

La loi PINEL permet désormais aux parties à un bail commercial de délivrer congé (à l’exception des demandes de renouvellement), non seulement par acte extrajudiciaire, mais aussi par lettre recommandée AR (art. L 145-9, al. 5 modifié).  

Le décret précise que lorsque le congé est donné sous cette dernière forme, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre (C. com. art. R 145-1-1 nouveau).

(ii) Entrée en vigueur de ces dispositions

Cette disposition s’applique aux contrats en cours le 5 novembre 2014, date de publication du décret.