Plafonnement de l’augmentation des loyers commerciaux

Dans le cadre de la loi ° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, le législateur a inclus à l’article 14 une mesure visant à plafonner l’indexation des loyers commerciaux.

Notons à titre liminaire que la formule de calcul de l’indice des loyers commerciaux (ILC) a déjà été modifiée par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022 de façon à en limiter la volatilité, en supprimant la prise en compte de l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail, qui comptait pour 25 % dans le calcul de l’ILC.

La nouvelle mesure de plafonnement de l’indexation mérite d’en mesurer l’étendue, ayant un impact tant pour les bailleurs que pour les locataires :

1. Quels sont les locataires concernés ?

 

Il s’agit des petites et moyennes entreprises au sens du règlement n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014, c’est-à-dire celle employant moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros.

 

2. Quels sont les baux concernés ?

 

Il s’agit de l’ensemble des baux conclus avec des entreprises locataires, qu’ils soient commerciaux, de courte durée (souvent désignés sous le terme « baux dérogatoires »), voire des baux civils , dès lors qu’ils font l’objet d’une révision annuelle basée sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Sont donc exclus :

a. Les baux dont l’indexation est basée sur l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou sur l’indice du coût de la construction (ICC), ce dernier indice se faisant plus rare suite à l’adoption de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, qui a supprimé ce dernier indice pour calculer la révision triennale légale ou le plafonnement du loyer du bail renouvelé;

b. Les baux qui ne comportent pas de clause d’échelle mobile prévoyant une révision annuelle du loyer : sont donc exclus de la mesure les baux qui ne prévoient pas d’indexation conventionnelle, ceux qui prévoient uniquement une indexation conventionnelle triennale ou encore les baux qui contiennent uniquement une « clause-recette » dont le loyer varie en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

 

3. Quelles sont les modalités de la mesure ?

 

La loi précise que l’indexation annuelle ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023.

On peut avoir deux lectures du texte :

a. Toute indexation annuelle intervenant entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2023 est plafonnée à 3,5% ;

b. Toute indexation annuelle prenant comme indice de référence celui publié au titre 2ème, 3ème et 4ème trimestre de l’année 2022 ainsi que le 1er trimestre 2023 est plafonnée à 3,5%.

Les travaux parlementaires ne permettent pas de répondre à cette question qui demeure par conséquent en suspens.

Notons à cet égard que l’ILC a augmenté de 4,43 % entre le deuxième trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2022 et que la question se pose d’ores et déjà en pratique.

 

4. Quelle est la portée dans le temps de la mesure ?

 

Comme indiqué ci-dessus, le plafonnement n’est que temporaire.

Néanmoins, le texte précise que « le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. »

Cette rédaction nous semble impliquer que le loyer indexé lors de la révision annuelle suivante ne peut occasionner de « rattrapage » et doit donc être calculé à partir du loyer plafonné résultant de l’application de la loi du 16 août 2022

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En conclusion, si l’intention est claire, limiter les effets de l’inflation sur les loyers commerciaux, le texte est brouillon et ne manquera de générer des incompréhensions ou des divergences entre les parties aux baux concernés.

Notre cabinet reste disponible pour toute question et est en mesure d’accompagner les PME et leurs dirigeants sur un grand nombre de problématiques en droit des affaires.