Plafonnement de l’augmentation des loyers commerciaux

Dans le cadre de la loi ° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, le législateur a inclus à l’article 14 une mesure visant à plafonner l’indexation des loyers commerciaux.

Notons à titre liminaire que la formule de calcul de l’indice des loyers commerciaux (ILC) a déjà été modifiée par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022 de façon à en limiter la volatilité, en supprimant la prise en compte de l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail, qui comptait pour 25 % dans le calcul de l’ILC.

La nouvelle mesure de plafonnement de l’indexation mérite d’en mesurer l’étendue, ayant un impact tant pour les bailleurs que pour les locataires :

1. Quels sont les locataires concernés ?

 

Il s’agit des petites et moyennes entreprises au sens du règlement n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014, c’est-à-dire celle employant moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros.

 

2. Quels sont les baux concernés ?

 

Il s’agit de l’ensemble des baux conclus avec des entreprises locataires, qu’ils soient commerciaux, de courte durée (souvent désignés sous le terme « baux dérogatoires »), voire des baux civils , dès lors qu’ils font l’objet d’une révision annuelle basée sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Sont donc exclus :

a. Les baux dont l’indexation est basée sur l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou sur l’indice du coût de la construction (ICC), ce dernier indice se faisant plus rare suite à l’adoption de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, qui a supprimé ce dernier indice pour calculer la révision triennale légale ou le plafonnement du loyer du bail renouvelé;

b. Les baux qui ne comportent pas de clause d’échelle mobile prévoyant une révision annuelle du loyer : sont donc exclus de la mesure les baux qui ne prévoient pas d’indexation conventionnelle, ceux qui prévoient uniquement une indexation conventionnelle triennale ou encore les baux qui contiennent uniquement une « clause-recette » dont le loyer varie en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

 

3. Quelles sont les modalités de la mesure ?

 

La loi précise que l’indexation annuelle ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023.

On peut avoir deux lectures du texte :

a. Toute indexation annuelle intervenant entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2023 est plafonnée à 3,5% ;

b. Toute indexation annuelle prenant comme indice de référence celui publié au titre 2ème, 3ème et 4ème trimestre de l’année 2022 ainsi que le 1er trimestre 2023 est plafonnée à 3,5%.

Les travaux parlementaires ne permettent pas de répondre à cette question qui demeure par conséquent en suspens.

Notons à cet égard que l’ILC a augmenté de 4,43 % entre le deuxième trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2022 et que la question se pose d’ores et déjà en pratique.

 

4. Quelle est la portée dans le temps de la mesure ?

 

Comme indiqué ci-dessus, le plafonnement n’est que temporaire.

Néanmoins, le texte précise que « le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. »

Cette rédaction nous semble impliquer que le loyer indexé lors de la révision annuelle suivante ne peut occasionner de « rattrapage » et doit donc être calculé à partir du loyer plafonné résultant de l’application de la loi du 16 août 2022

* * *

En conclusion, si l’intention est claire, limiter les effets de l’inflation sur les loyers commerciaux, le texte est brouillon et ne manquera de générer des incompréhensions ou des divergences entre les parties aux baux concernés.

Notre cabinet reste disponible pour toute question et est en mesure d’accompagner les PME et leurs dirigeants sur un grand nombre de problématiques en droit des affaires.

Les BSPCE, un outil privilégié pour les fondateurs-managers de start-ups accueillant des investisseurs au capital

Qu’est-ce qu’un BSPCE ?

Les bons de souscription de parts de créateur d’entreprise (BSPCE) sont sur le plan juridique des bons de souscription d’actions permettant à leurs bénéficiaires de souscrire des actions de la société.

Chaque BSPCE permet à son titulaire de souscrire des actions de la société à un prix fixé lors de l’attribution des bons. L’attributaire acquitte le prix fixé le jour où il exerce le BSPCE et souscrit aux actions auxquelles le BSPCE lui donne droit.

Le régime des BSPCE est fixé à l’article 163 bis G du code général des impôts.

Quels peuvent être les bénéficiaires de BSPCE ?

Les BSPCE sont réservés aux salariés des sociétés par actions et à leurs dirigeants soumis au régime social et fiscal des salariés.

Les bénéficiaires ne peuvent céder les BSPCE émis à leur profit.

Quelles sont les sociétés pouvant attribuer des BSPCE ?

Les conditions d’émission des BSPCE par les sociétés non cotées sont les suivantes (CGI art. 163 bis G, II) :
– il doit s’agir de sociétés par actions (SA, SCA ou SAS) soumises à l’IS ;
– elles doivent être immatriculées au registre du commerce depuis moins de 15 ans ;
– elles ne doivent pas avoir été créées dans le cadre d’une concentration, d’une restructuration, d’une extension ou d’une reprise d’activités préexistantes ;
– leur capital doit être détenu directement et de manière continue pour 25 % au moins par des personnes physiques ou par des personnes morales dont le capital est directement détenu à hauteur de 75 % au moins par des personnes physiques.

Quelles sont les règles gouvernant l’émission des BSPCE et la souscription des actions ?

Les BSPCE sont en règle générale émis gratuitement.

Le prix de souscription des actions est librement défini sous deux réserves :

(i) lorsqu’une augmentation de capital a été réalisée dans les six mois précédant leur émission, conférant des droits équivalents à ceux résultant de l’exercice des BSPCE, le prix de souscription des actions doit être au moins égal à celui retenu pour l’augmentation de capital (CGI art. 163 bis G, III);
(ii) Le prix doit être fixé en cohérence avec la valeur de marché, sous peine d’encourir une requalification en traitements et salaires (cf régime fiscal et social ci-dessous).

Quels sont les avantages des BSPCE ?

1- Sur le plan juridique, leur émission bénéficie d’une grande souplesse :

a. leur bénéfice n’est pas réservé aux salariés ou dirigeants détenant moins de 10% du capital, ce qui est le cas pour les stocks-options et les actions gratuites ;

b. le nombre de BSPCE émis n’est pas limité ;

c. aucune durée minimale de présence ou de conservation n’est imposée (le temps de présence de l’attributaire a néanmoins des conséquences fiscales) ;

d. les parties peuvent aménager librement les conditions d’exercice des bons (simple « vesting », clause de présence, atteinte d’objectifs…)

2- Sur le plan social et fiscal, ils bénéficient d’un régime attrayant à la fois pour l’émetteur et le bénéficiaire :

a. Aucune charge sociale n’est due par la société alors qu’une contribution spécifique de 30% frappe les stocks options et les actions gratuites) ;

b. Le bénéficiaire est assujetti à une taxation sur la plus-value au taux proportionnel de 19% (30% lorsque le bénéficiaire exerce son activité dans la société depuis moins de trois ans à la date de cession), outre les prélèvements sociaux au taux de 15,5%, soit un taux global de taxation de 34,5%.

N.B : le régime fiscal prévu permet d’éviter des requalifications des sommes perçues en traitements et salaires, sous réserve que le prix de souscription des actions soit néanmoins cohérent avec la valeur de marché de la Société au moment de l’émission des bons, risques auxquels n’échappent pas les BSA (bons de souscriptions d’actions) ou les ABSA (actions avec bons de souscription) ne rentrant pas dans le champ d’application du dispositif des BSPCE.

Les BSPCE constituent donc un outil privilégié pour permettre aux fondateurs/managers de bénéficier des fruits de la croissance en permettant un deal gagnant gagnant avec les investisseurs soucieux de protéger leurs intérêts.

Quelles sont les évolutions législatives à attendre en faveur du développement de l’actionnariat salarié ?

La loi MACRON prévoit plusieurs dispositions en vue de favoriser l’actionnariat salarié, dont la possibilité d’attribuer des BSPCE :

(i) dans le cadre de sociétés éligibles résultant d’opérations de restructuration, dans la mesure où les sociétés participantes à l’opération de restructuration sont elles-mêmes éligibles ;

(ii) aux dirigeants et salariés de ses filiales, sous réserve que la société émettrice détienne au moins 75% du capital de ses filiales.

La loi MACRON prévoit également la modification du régime d’attributions gratuites d’actions (AGA) qui serait rendu plus attractif sur les plans :

(i) juridique (raccourcissement du délai d’acquisition et de conservation à deux minimum contre quatre aujourd’hui) ;

(ii) social (la contribution patronale passant de 30 à 20%) ;

(iii) fiscal (avec possibilité de bénéficier d’abattements pour durée de détention).