Kacertis accompagne Romain DECOSTER dans le cadre de l’acquisition du contrôle de la société LE GAL MARBRE ET DESIGN

Kacertis conseille Romain DECOSTER dans le cadre de la reprise de la société LE GAL MARBRE ET DESIGN, le cédant Jean-Jacques Vivier accompagnant l’opération.

Avec plus de 30 ans d’expertise, LE GAL MARBRE DESIGN est une marbrerie de décoration opérant dans le Grand Ouest. LE GAL MARBRE DESIGN regroupe 30 collaborateurs basés à Montoir-de-Bretagne avec son site de production et un showroom et un second showroom à Vertou. Elle réalise des prestations complètes : prise de mesure, découpe et pose, pour des projets à destination de la cuisine et de la salle de bain, et aussi dans l’agencement de bateaux, de restaurants, d’hôtels…

Le cabinet est intervenu avec une équipe composée de Pierre Gauchard, Cindy Carré (corporate) Anouck Suberbielle, Mathilde Benoît (droit social), en collaboration avec ADEO CONSEIL & FINANCE (Maël Glévarec et Charlaine Denaire) pour le financement et BAC AUDIT CONSEIL (Florent Sabin) pour l’expertise-comptable.

Nous remercions Romain pour la confiance accordée et ne doutons pas que son professionnalisme et ses qualités humaines permettront à LE GAL MARBRE ET DESIGN de franchir de nouvelles étapes.

Bail Commercial : requalification du congé comportant une offre de renouvellement en refus de renouvellement

Cabinet Avocats Nantes Baux commerciaux

Attention à la rédaction des offres de renouvellement en matière de baux commerciaux : le risque accru d’une requalification par le juge en « congé refus de renouvellement ».

Dans un arrêt important, en date du 11 janvier 2024[1],la Cour de Cassation juge qu’une offre de renouvellement de bail commercial proposant des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré, hors le prix, doit être considérée comme un refus de renouvellement, ouvrant ainsi droit à une indemnité d’éviction pour le locataire.

Pour mémoire, le renouvellement d’un contrat est défini comme la création d’un nouveau contrat dont les clauses et conditions sont identiques à celles du contrat précédent.[2] La définition est similaire en matière de bail commercial, à l’exception de la durée du bail qui est fixée à neuf ans, sauf accord contraire des parties.[3]

A cet égard, la jurisprudence est constante et indique que le renouvellement d’un bail commercial doit s’opérer aux mêmes conditions que celles du bail expiré[4], à l’exception de la fixation du prix du loyer par le juge.

⇒ Attention : le bail commercial renouvelé après délivrance d’un congé est considéré comme un nouveau bail par la jurisprudence, qui considère que le précédent bail cesse par l’effet du congé.[5]

En l’espèce, la Haute Juridiction requalifie le congé, avec offre de renouvellement, en refus de renouvellement[6], le bailleur ayant manifesté son intention de ne pas conserver les clauses et conditions du bail expiré.

En effet, il s’agit de s’attacher à la volonté de l’auteur du congé : en modifiant les conditions de renouvellement, en l’espèce la contenance des lieux loués et les obligations d’entretien du locataire, la Cour estime que ces modifications étaient incompatibles avec le renouvellement du bail.

Dès lors, toute modification des clauses ou conditions dans une offre de renouvellement, en dehors du prix, équivaut à un refus de renouvellement, donnant droit au locataire à une indemnité d’éviction.

→ Quels sont les impacts d’une telle décision ?

  • Les bailleurs doivent être prudents et s’assurer de ne pas exprimer de volonté contradictoire. Ainsi toute offre de renouvellement devra respecter les clauses et conditions du bail expiré pour éviter le paiement d’une indemnité d’éviction ce, à défaut d’accord amiable entre les parties ;
  • Les locataires, quant à eux, bénéficient d’une protection accrue, leur permettant de contester un renouvellement qui modifierait les conditions du bail initial.

⇒ Attention toutefois, la qualification pour le locataire n’est pas non plus neutre. En effet, en cas de congé caractérisant un refus de renouvellement, le locataire devra agir dans un délai de deux ans pour solliciter notamment, l’indemnité d’éviction, à défaut il perdra tous ses droits.

Le cabinet KACERTIS AVOCATS reste à votre disposition.

Morgane LE LUHERNE & Jérémy SIMON

[1] Cass, Civ. 3e, 11 janv. 2024, FS-B, n° 22-20.872

[2] Article 1214 du Code civil

[3] Article L. 145-12 du Code de commerce

[4] Cass, Civ. 3e, 17 mai 2006, no 04-18.330

[5] Cass, Ass. Plén., 7 mai 2004, no 02-13.225

[6] Au visa de l’article 12 du Code de procédure civile

Le cautionnement

Cautionnement : Obligation d’information de la caution, conséquences (parfois lourdes) en cas de non-respect

La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt récent du 26 octobre 2023, n°21/01741 rappelle qu’il appartient au créancier professionnel d’informer la caution non seulement de la défaillance du débiteur principal dès le 1er incident de paiement, mais aussi avant le 31 mars de chaque année, du montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires dus.

Le non-respect de ces obligations entraîne pour le créancier professionnel la déchéance du droit aux intérêts et pénalités échus sur la période considérée.

 

Art. L333-1 du Code de la consommation devenu l’article 2303 du Code civil

Art. L333-2 du Code de la consommation devenu l’article 2302 du Code civil

Il ressort de cet arrêt qu’une banque a consenti, en décembre 2006, à une société d’exploitation un prêt de 65 000 €, remboursable en 84 mensualités.

Au terme d’un contrat conclu en 2006, le gérant, personne physique, s’est porté caution dans la limite de 24 000 € pour une durée de 108 mois.

La société a été placée en redressement judiciaire le 10 mars 2010. La Banque a alors déclaré sa créance entre les mains du représentant des créanciers, à hauteur de 42 000 €, laquelle a été admise par le juge commissaire.

La société a bénéficié d’un plan de continuation qui a été résolu selon jugement du tribunal de commerce prononçant la liquidation judiciaire de la société.

Le 18 juillet 2019, la Banque a actualisé sa créance entre les mains du représentant des créanciers pour la somme de 27 306,63 euros.

Selon LRAR du 27 novembre 2019, la Banque a mis en demeure le gérant, en sa qualité de caution, d’avoir à lui régler la somme de 24 000 euros. Ce courrier n’a pas été suivi d’effet.

En mai 2020, la Banque a assigné la caution devant le tribunal judiciaire aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme cautionnée avec capitalisation des intérêts. Selon jugement du 9 février 2021, le Tribunal judiciaire de Périgueux a fait droit aux demandes de la Banque et a notamment condamné la caution à lui verser la somme de 24 000 € en exécution de son engagement de caution, avec intérêts à compter de la mise en demeure restée sans effet.

La caution a interjeté appel de ce jugement.

La cour d’appel de Bordeaux, saisie de cette affaire, a infirmé partiellement le jugement en ce qu’il a condamné la caution à verser la somme de 24 000 € à la Banque, en exécution de son engagement de caution.

Et les juges ont limité la condamnation de la caution à verser la somme de 14 684,58 € à la Banque.

En effet, la Cour a retenu que la Banque, au visa de l’article L333-1 du Code de la consommation devenu l’article 2303 du code civil, et de l’article L333-2 du Code de la consommation devenu l’article 2302 du Code civil, avait failli aux obligations en découlant.

  1. Les obligations d’information pesant sur le créancier professionnel

Ces dispositions imposent au créancier professionnel le respect de certaines obligations d’information à destination de la caution. Pour mémoire, la Cour de cassation a précisé la notion de « créancier professionnel » qui s’entend de « celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale ». (Civ.1, 9 juill.2009, n°08-15.010)

En conséquence, cette notion ne se limite pas aux établissements de crédit, et les obligations prévues aux articles 2302 et suivants du code civil s’appliquent à tout créancier dont la créance est née dans le cadre de son activité professionnelle.

Ces obligations d’information imposent notamment au créancier professionnel d’avertir la caution du premier incident de paiement constaté et non régularisé par le débiteur dans le mois de l’exigibilité de ce paiement (art.2303 du code civil).

En outre, il appartient au créancier professionnel d’informer, avant le 31 mars de chaque année, la caution du montant du principal et des intérêts, commissions, frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie, ainsi que le terme de cet engagement. Et si l’engagement souscrit par la caution est à durée indéterminée, l’information doit porter sur la faculté de révocation dont elle dispose à tout moment, et des conditions pour l’exercer (art.2302 du code civil).

Il appartient au créancier professionnel de rapporter la preuve du respect de ces obligations. La Cour d’appel de Bordeaux a pu considérer que la seule production par la Banque de courriers contenant les mentions obligatoires sans établir leur envoi ne suffisait pas.

De telle sorte que les sanctions prévues par la loi sont applicables.

 

  1. Les sanctions du non-respect de ces obligations d’information

En cas de non-respect, le créancier professionnel est déchu de son droit aux intérêts et pénalités échus sur la période pendant laquelle il a failli à ses obligations d’information légales.

Dans cette affaire, le premier incident de paiement non régularisé est intervenu le 5 avril 2010, et c’est seulement le 27 novembre 2019 que la Banque a mis en demeure le gérant d’avoir à exécuter son engagement de caution.

Ainsi, la Banque a été privée de la possibilité de solliciter la condamnation de la caution à garantir les intérêts et pénalités échus entre le 5 avril 2010 et le 27 novembre 2019.

En outre, la Banque ayant également manqué à son obligation d’information annuelle depuis l’origine, le gérant n’est pas tenu des intérêts et pénalités de retard échus depuis le 1er avril 2007, date au-delà de laquelle le manquement était constitué.

La conséquence peut être lourde pour le créancier professionnel notamment lorsque le prêt est contracté in fine.

Cet arrêt mérite d’autant plus d’attention qu’il fait application de l’article 2303 alinéa 2 applicable en cas de manquement à l’obligation d’information du premier incident de paiement non régularisé, lequel dispose :

« Dans les rapports entre le créancier et la caution, les paiements effectués par le débiteur pendant cette période sont imputés prioritairement sur le principal de la dette. »

Ainsi, la Cour a donc considéré que les intérêts contractuels échus depuis le 1er avril 2007, et acquittés par le débiteur principal jusqu’au premier incident de paiement le 5 avril 2010, devaient être déduits du capital restant dû.

En outre, les règlements faits par le débiteur principal pendant la période considérée postérieure au premier incident de paiement en vue de régulariser la situation, s’imputent dans les rapports entre la caution et le créancier professionnel sur le capital.

C’est en application de ces textes que la Cour a donc infirmé le jugement et statuant à nouveau, a jugé que la caution n’était redevable que de la somme de 14 684 €.

Il nous apparaissait pertinent de faire état de cette décision dans la mesure où les nouvelles dispositions du code civil applicables aux cautionnements en cours au 1er janvier 2022, bien qu’elles reprennent une jurisprudence bien établie de la Cour de cassation, restent des armes parfois redoutables pour faire échec aux demandes du créancier professionnel formées contre la caution.

Ouverture d’un bureau Kacertis à Paris et création d’un pôle Droit Immobilier avec l’arrivée de Roxane BOURG

KACERTIS poursuit son développement

Nous sommes ravis de vous annoncer l’ouverture d’un nouveau bureau à Paris, dans le cadre de notre rapprochement avec notre Consœur, Roxane BOURG, qui intervient plus particulièrement en Droit Immobilier. Depuis plus de 10 ans, Roxane BOURG assiste et conseille des clients professionnels dans leurs opérations juridiques et contentieuses liées à l’immobilier.

Notre cabinet est ainsi très heureux d’une part, de renforcer ses domaines d’intervention avec l’arrivée de Roxane BOURG et la création d’un pôle Droit Immobilier et d’autre part, de disposer d’un bureau à Paris permettant d’accueillir nos clients qui le souhaitent.

Vous pourrez désormais nous retrouver au 32, rue de Londres 75009 Paris.

Fin de tous recours contentieux pour les actions personnelles en copropriété nées entre 2013 et 2018

IMMOBILIER – COPROPRIETE : ATTENTION ! Le 25 novembre 2023 sonnera la fin de tous recours contentieux pour les actions personnelles en copropriété nées entre 2013 et 2018

La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018[1], entrée en vigueur immédiatement, a réformé le droit de la copropriété, notamment la prescription applicable aux actions personnelles entre copropriétaires, ou entre copropriétaires et le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, la réécriture de l’article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965[2], par la loi ELAN, a conduit à la réduction du délai de prescription, initialement de 10 ans, à 5 ans, à compter du 25 novembre 2018.

Cette réforme de la Loi ELAN avait pour but d’harmoniser ce délai de prescription au délai de droit commun de l’article 2224 du Code civil[3].

Toutefois, pour les actions personnelles nées avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, conformément à l’article 2222 du code civil[4], l’ancien délai de prescription de 10 ans s’appliquera :

⇒Sans que sa durée totale ne puisse dépasser le délai de prescription prévu par la loi ancienne, soit en l’espèce 10 ans,

⇒Et sans qu’il puisse dépasser le délai de 5 ans à compter du 25 novembre 2018, soit le 25 novembre 2023.

En conséquence, il est possible d’engager des actions nées entre le 25 novembre 2013 et le 25 novembre 2018 jusqu’au 25 novembre 2023 au plus tard.

Les actions personnelles principalement concernées sont les :

  • Actions en recouvrement de charges de copropriété ;
  • Actions en violation du règlement de copropriété ;
  • Actions contre des travaux effectués sur les parties communes, réalisés en dehors de toute autorisation préalable ;
  • Actions en responsabilité du syndicat des copropriétaires ;
  • Actions en responsabilité contre le syndic.

Dans ces conditions, nous vous conseillons :

→ D’anticiper ce délai en inscrivant à l’ordre du jour des assemblées générale les actions nécessitant une autorisation en assemblée générale, conformément à l’article 55 du Décret du 17 mars 1967[5];

Exemple : Des travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Rappel utile : les actions en recouvrement de charges ne nécessitent pas d’autorisation préalable en assemblée générale ;

→ D’engager sans tarder, et impérativement avant le 25 novembre 2023, toutes les actions personnelles nées antérieurement au 25 novembre 2018.

A défaut d’action avant la date buttoir du 25 novembre 2023, les sanctions encourues sont :

  • Non seulement, l’irrecevabilité de l’action pour cause de prescription ;

Exemple : Une dette de charges née le 1er septembre 2023, entrainerait, en cas d’engagement de l’action après le 25 novembre 2023, la perte définitive du montant des charges impayées entre le 1er septembre 2013 et le 25 novembre 2023, qui ne pourra donc pas être recouvré par le syndicat des copropriétaires ;

  • Mais également la responsabilité éventuelle des syndics de copropriété et des syndicats de copropriétaires, avec demande de réparation des préjudices subis.

Enfin, nous attirons votre attention sur le fait que les mises en demeure ne permettent pas d’interrompre la prescription, de sorte que les mises en demeure qui auraient été adressées ne permettront nullement de sauver les procédures non engagées avant le 25 novembre 2023.

Roxane BOURG

Avocate Associée Pôle Droit Immobilier

[1] Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique

[2] Article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965

[3] Article 2224 du Code civil

[4] Article 2222 du Code civil

[5] Article 55 du Décret du 17 mars 1967

Kacertis poursuit ses engagements auprès d’associations de protection de l’environnement

Membre 1% for the Planet

Depuis longtemps engagé dans une démarche RSE, le cabinet KACERTIS continue de contribuer à l’œuvre collective de la transition écologique.

Ainsi, le cabinet est, depuis son origine, membre du collectif international 1% for the Planet, et reverse, à ce titre, chaque année 1% de son chiffre d’affaires à des associations qui agissent pour la protection de l’environnement afin d’augmenter l’impact de leurs actions.

Cette année, KACERTIS a choisi de nouveau de s’engager auprès de l’association RUPTUR qui revendique sa volonté de « construire avec des acteurs du privé-public-population, une économie créative, environnementale et inclusive, pour l’avenir de nos enfants ».

KACERTIS a également choisi de soutenir l’action de l’association RESPECT OCEAN, qui s’affiche en tant que « réseau des acteurs qui s’engagent pour un développement économique durable en faveur de l’océan ». Sa fondatrice, Raphaëla Le Gouvello a pour ambition de co-construire « des solutions durables face aux enjeux immenses que nous rencontrons quant à l’avenir de l’Océan, de ses écosystèmes, de sa biodiversité, et celui des communautés côtières… »

Et, puisque l’eau est la ressource à l’origine de toutes, tous et tout, nous avons de nouveau mis la mer à l’honneur. C’est ainsi que le cabinet a souhaité maintenir son lien avec l’association WATERFAMILY -du flocon à la vague , association d’éducation à l’écologie. L’association a pris l’engagement d’utiliser les fonds versés pour financer des ateliers de sensibilisation sur le cycle de l’eau à destination d’élèves d’écoles primaires.

Nous sommes fiers et heureux de soutenir, à notre niveau, toutes ces initiatives. Notre engagement doit également s’inscrire dans les actions concrètes du quotidien (sobriété numérique, mobilité…), ce que nous nous efforçons de garder à l’esprit et de mettre en œuvre. Nous avons à cet égard pu enrichir nos réflexions et pratiques en participant au séminaire The Arch qui s’est tenu au mois de juin dernier.

« Les Entreprises au Cœur de la Relance »

Le 16 juin dernier s’est tenu le Colloque coorganisé par l’Association pour le Retournement des Entreprises (ARE) et l’Association des Acteurs du Retournement de l’Ouest (AARO).

Deux associations qui ont vocation à promouvoir les professionnels du retournement et les bonnes pratiques auprès des entrepreneurs et investisseurs.

Cette année, les intervenants ont eu l’occasion d’échanger sur le thème des Entreprises au Cœur de la Relance. C’est dans ce cadre que Marie ROBINEAU associée du cabinet et spécialiste du restructuring des entreprises est plus particulièrement intervenue sur les nouveaux rapports de force dans le cadre des procédures amiables et collectives de traitement des entreprises en difficulté.

Une journée de colloque et des échanges constructifs grâce à la qualité de l’ensemble des intervenants.

Kacertis était présent au séminaire embarqué THE ARCH

The Arch, l’événement européen pour l’accélération de la transition écologique.

Le Cabinet KACERTIS a embarqué le 2 juin dernier à bord du navire Euribia, propulsé au GNL pour participer au 3ème acte de l’événement The Arch, un séminaire unique en son genre : Saint-Nazaire – Amsterdam : voyage immersif de quatre jours, dédié à l’accélération de la transition écologique.

Destination finale Bruxelles et son Parlement européen où les 100solutions retenues ont présenté leurs innovations.

Naturellement, la question s’est posée d’embarquer sur un paquebot de croisière MSC rutilant, emblème de la démesure et du faste, pour prôner la sobriété collective. L’évidence n’était pas de mise.

Pourtant, il nous est apparu utile d’être présents, de confronter le luxe affiché aux valeurs défendues à bord, aussi antinomique que cela puisse paraître. A l’ère du numérique où les visioconférences sont la règle depuis la crise sanitaire, il semblait ainsi nécessaire de renouer avec l’humain. Rien de tel, finalement, qu’un huis-clos pour ressentir, réfléchir, échanger, changer et avancer. « De l’émotion naît le mouvement ».

Le choix assumé d’embarquer s’imposait : Participer à cette effusion d’intelligence collective au service de la planète n’était donc plus une option.

Aucune déception : l’audace et l’espoir étaient bien au rendez-vous.

1800 personnes à bord, 600 participants aux ateliers, 120 entreprises représentées, 100 solutions ayant pour seul et unique objectif de contribuer à la transition écologique.

Le séminaire a tenu ses promesses. Les enjeux environnementaux et sociaux compris, les projections dans le futur faites et l’évolution des besoins cernée, il a fallu identifier les leviers d’action concrète et enfin prendre des engagements individuels et collectifs réalisables.

Nous retiendrons, en particulier, trois interventions / rencontres / pépites guidées par l’émotion.

La décarbonation, mais pas seulement

⇒ D’abord, ne pas céder à la panique devant l’urgence climatique et le constat selon lequel les limites des ressources planétaires seront atteintes dans quelques décennies : réalité scientifique.

Merci à Monsieur François GEMENNE, politologue et chercheur belge, expert du GIEC, à Madame Audrey BOEHLY, auteure de Dernière limites – apprendre à vivre dans un monde fini, et Monsieur Fabrice BONNIFET, directeur développement durable au sein du Groupe Bouygues qui, à l’occasion de la conférence « CLIMAT ET ETAT DU MONDE », ont évoqué la nécessité de décarboner nos économies, mais pas seulement.

Agir sur notre empreinte écologique (qui a doublé en moins de 50 ans) doit aussi passer par la modification de nos modes de vie (passer de la société de surconsommation à celle de l’intensification de l’usage), la transformation de notre économie (s’orienter vers l’économie de la fonctionnalité) et pas seulement par le biais de solutions techniques.

En quelques mots « moins de ressources, plus de partage, plus de solidarité. »

L’entreprise régénérative et l’engagement pour la génération d’impacts positifs nets 

⇒ Ensuite, se laisser surprendre. Cette expérience a été l’occasion de redécouvrir la notion d’entreprise régénérative, notion qui va au-delà de celle d’entreprise à mission et qui dépassant « la réduction des impacts négatifs ou de leur neutralisation s’engage pour la génération d’impacts positifs nets pour les écosystèmes et la société».

L’idée est de remettre la vie et le vivant au cœur de nos actions et décisions, et vise la restauration du capital naturel en coopérant avec le vivant dans le but de » réparer » la biodiversité.

Cela peut passer par l’observation et l’inspiration de la nature, et du fonctionnement des écosystèmes riches d’enseignements et pouvant être appliqués à l’industrie.

Il peut s’agir également de renoncer à certains produits polluants ou à certaines pratiques (voyages au bout du monde pour réaliser des clichés publicitaires). Ce renoncement laisse un vide qui pourra donner la place à autre chose de plus « sensée ».

Mais l’entreprise régénérative s’exprime également dans la représentation du vivant non-humain au sein de la direction d’une société, comme l’a pensé et réalisé GREENPODS. Le vivant non-humain prend donc part au processus décisionnel et stratégique de l’entreprise. Mécanisme juridique assez disruptif, nous semble-t-il, pour une entreprise alignée avec le vivant.

Viser l’accélération de la transition écologique

⇒Et enfin, et heureusement, l’espoir avait toute sa place, et l’humilité également. Bravo aux Pépites vertes pour leur engagement dans l’accélération de la transition écologique, et le dynamisme communicatif de sa créatrice, Claire Pétreault.

Saluons également l’action de Team for the Planet qui investit dans des solutions innovantes à condition que ces dernières fassent l’objet de licences libres, telles que Cool Roof France qui a développé une technique passive et low tech de protection des bâtiments contre les fortes chaleurs, ou Shyva qui améliore la production d’hydrogène vert grâce à un procédé organique simple.

Tous ces témoignages démontrent que les freins à la transformation écologique peuvent être levés grâce à la force du collectif et que l’entreprise, sous toutes ses formes, a toutes les cartes en main pour devenir un levier d’alignement et d’innovation « au service du vivant qui entend bien le rester ».

Enfin, gardons à l’esprit que chaque geste compte, et qu’il est manifestement encore temps d’inverser la tendance. KACERTIS s’y engage.

Vers un assouplissement de la Loi Hoguet ?

53 ans après l’entrée en vigueur de la Loi Hoguet réglementant les modalités d’exercice des agents immobiliers, l’Autorité de la concurrence souhaite une clarification et un assouplissement de ce dispositif applicable à l’entremise immobilière.[1]

Dans son avis n° 23-A-07 du 2 juin 2023 concernant le fonctionnement du marché français[2] de l’entremise immobilière[3], publié le 7 juin dernier (l’ « Avis »), l’Autorité « pour la première fois traduit juridiquement ses recommandations en propositions de modifications législatives et réglementaires« .

⇒ A qui s’applique la Loi Hoguet ?

La Loi Hoguet a vocation à encadrer les opérations d’intermédiation immobilière, elle s’applique ainsi aux personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle[4], se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à certaines opérations décrites à l’article 1er de la Loi[5], telles que « l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ».

Exclusion des publications d’annonces immobilières

Si la publication d’annonce immobilière par voie de presse ou sur internet est expressément exclue du champ d’application de la loi Hoguet, il n’en demeure pas moins que les opérations d’achat de vente ou de recherche ne sont pas précisément définies, aucun texte ne visant une liste des opérations/prestations relevant de l’entremise immobilière.

Le critère de « contribution significative à la vente »

Il résulte toutefois, en particulier de la jurisprudence, qu’il y a entremise immobilière et donc application de la loi Hoguet, dès lors que le « professionnel a contribué de façon significative à la vente par une intervention directe et déterminante[6]. »

Ainsi, ne sont pas soumis à la loi Hoguet :

  • le diffuseur d’annonces immobilières sur Internet qui proposait un service de traduction et de filtrage des coordonnées du vendeur et percevait une rémunération en cas de réalisation de la vente, correspondant à 1 % du prix de vente aux motifs qu’il « se bornait à la diffusion d’annonces sur internet […] sans intervenir dans les relations entre auteurs des annonces et d’éventuels contractants »[7];
  • le « Coaching immobilier », consistant à proposer une aide à la vente d’un bien immobilier via une plateforme de diffusion d’annonces : « à aucun moment PAP ne vérifie la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation de l’opération, ni ne demande à l’acheteur potentiel les pièces justifiant de ses ressources, ni ne s’assure que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte de vente ne vérifiant ni le titre de propriété du vendeur ni l’existence de servitudes ou de contraintes administratives ni la consistance matérielle du bien, ni ne s’assure que les parties ont la capacité juridique de contracter » [8]

Sera en revanche considéré comme ayant eu un rôle déterminant dans la vente, le professionnel qui :

  • recherche un acquéreur et négocie pour son client[9];
  • réalise des visites physiques du bien[10];
  • affiche son numéro de téléphone et sélectionne les dossiers des acquéreurs[11] ou;
  • réalise des prestations de service en lien avec la transaction, telles que l’audit, la sélection des acquéreurs, l’assistance juridique, la rédaction d’actes.[12]

En d’autres termes, au regard de la jurisprudence, « toutes les prestations qui viennent en amont de la mise en relation et qui permettent d’aider le vendeur à vendre son bien plus facilement ne sont pas constitutives d’entremise immobilière au sens de la loi Hoguet. En revanche, dès lors que le professionnel va au-delà de la simple diffusion d’annonces et intervient de façon active dans la mise en relation et dans la gestion des dossiers du vendeur et de l’acheteur, il est susceptible de réaliser une activité d’entremise immobilière. »[13]

A noter : certaines personnes sont exclues du dispositif de la Loi Hoguet :

  • lorsqu’elles vendent des biens qui leur appartiennent ou à leur famille ;
  • en raison de dispositions légales spécifiques ;
  • parce qu’elles appartiennent à des professions réglementées : avocats, experts fonciers et agricoles, experts forestiers, géomètres-experts et les notaires.

⇒ Quelles sont les obligations des agents immobiliers/ professionnels soumis à la loi Hoguet ?

Ces obligations et modalités d’exercice sont très précisément rappelées aux termes de l’Avis ainsi, en particulier :

√- Pour exercer l’activité d’entremise immobilière, il faut :

    • Être titulaire d’une carte professionnelle ;
    • Remplir des conditions d’aptitude professionnelle ;
    • Détenir une garantie financière ;
    • Contracter une assurance responsabilité civile ;
    • Remplir les conditions de moralité et de formation continue.

√- Il est en outre nécessaire de justifier d’un mandat écrit déterminant les conditions de l’opération qui doit être inscrit, par ordre chronologique, sur un registre des mandats. Le mandat peut être simple, exclusif ou semi-exclusif.

√- La rémunération est acquise une fois que la réalisation effective de la vente a été constatée par acte notarié.

√- En matière de publicité et d’affichage, rappelons qu’ils doivent afficher de façon visible et lisible à l’entrée des établissements recevant de la clientèle, le cas échéant, sur les vitrines et « sur tout support de communication au public en ligne dédié au professionnel », le prix de vente du bien, le montant maximum des honoraires, toutes taxes comprises (ci-après « TTC »), ainsi que la personne en charge de leur paiement.

√- En outre, lorsque les honoraires du professionnel sont fixés proportionnellement au prix de vente du bien (c’est-à-dire un taux de commission), l’annonce doit « indiquer le ou les montants prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix maximums correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix maximums »[14]. En général, cette obligation prend la forme d’un barème dégressif présentant par tranche de prix des biens, le montant des honoraires qui sera prélevé.

√- De plus, l’annonce doit afficher le diagnostic de performance énergétique, (« DPE ») et le diagnostic d’émission de gaz à effet de serre (« GES »)[15].

√- Enfin, lorsque le bien est mis en vente par une personne habilitée et non salariée, l’annonce doit mentionner que cette personne exerce sous le statut d’agent commercial[16].

⇒ Quelle est la typologie du marché ?

 30 0000 Agences immobilières – 40.000 Mandataires – 240.000 salariés professionnels

L’Autorité s’attache alors à analyser l’état et le fonctionnement du marché de l’entremise, ainsi que ses aspects concurrentiels en identifiant les différents acteurs du marché :

i) agences traditionnelles;

ii) réseaux de mandataires;

iii) acteurs plus récents, tels que :

    • les agences en ligne, lesquelles ont largement automatisé certaines tâches et fonctions par le biais d’algorithme par exemple permettant ainsi de prédire « la durée d’une vente en se basant sur des données notamment de prix et/ou liées à la localisation géographique du bien»[17] ;
    • le modèle hybride, c’est-à-dire les centres d’affaires regroupant exclusivement des agents commerciaux sans salarié, de type Keller Williams et Keymex ;
    • l’achat instantané ou le « ibuying» venu des Etats-Unis qui consiste pour un agent immobilier disposant d’un mandat de vente à acheter pour son propre compte le bien immobilier de son client et à le revendre immédiatement pour réaliser une plus-value. A noter qu’en France, le code de déontologie des agents immobiliers interdit à un agent immobilier disposant d’un mandat de vente d’acheter le bien à son client pour son propre compte sauf à informer le mandant de son projet. Cette possibilité doit rester exceptionnelle.

A ce jour quelques acteurs, en France, s’inspirent de la technique d’ibuying.

    • les coachs immobiliers.

 iv) chasseurs immobiliers: un professionnel de l’entremise immobilière qui accompagne l’acheteur (et non le vendeur) dans sa recherche d’achat de bien immobilier. Cette profession a été créée en France au début des années 2000 et vient originellement des États-Unis où les deux parties, acheteur et vendeur, sont traditionnellement accompagnées par des professionnels de l’immobilier.

 v) notaires.

vi) A l’externalisation de certaines prestations telles que la diffusion d’annonces immobilières et les plateformes en ligne (leboncoin, SeLoger, Bien’Ici etc.) :

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Après une analyse précise du marché, l’Autorité relève que « cette loi constitue un frein à une offre de services innovants ou à une baisse des taux de commission qui sont en moyenne de 5,78% TTC en 2022 bien au-dessus de la moyenne de l’Union Européenne (environ 4% TTC). Elle estime que si les taux de commission des professionnels de l’entremise en France étaient ramenés à la moyenne européenne, un gain annuel de 3 milliards d’euros pourrait être dégagé au profit des ménages » et formule plusieurs recommandations[18] :

Recommandation n°1 : Instaurer une obligation de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel afin que le client puisse détenir une information complète pour négocier les honoraires.

Recommandation n°2 : Uniformiser les règles relatives à l’affichage des annonces, que le paiement des honoraires incombe à l’acheteur ou au vendeur afin d’améliorer la lisibilité de l’information et de limiter les effets de report des honoraires du vendeur vers l’acheteur.

Recommandation n°3 : Soumettre les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage prévues par l’arrêté de 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Recommandation n°4 : Imposer l’élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique pour faciliter son intelligibilité et sa lisibilité.

Recommandation n°5 : Mettre à la disposition du public à titre gratuit les données immobilières détenues par les notaires sur les prix de vente des biens immobiliers et les commissions perçues par les professionnels de l’entremise immobilière. La base de données des valeurs foncières (dite base DVF) mise à disposition du public à titre gratuit comporte des biais. En effet, le prix de vente du bien indiqué dans la base correspond à la base taxable au titre des droits de mutations et inclut donc le montant des honoraires quand ceux-ci sont payés par le vendeur. Cela est de nature à augmenter artificiellement le prix de vente du bien et limite l’intérêt de cette base de données pour les particuliers et les professionnels qui l’utilisent essentiellement pour estimer le prix des biens. L’Autorité recommande de mettre à la disposition du public à titre gratuit les données détenues par le Conseil supérieur du notariat relatives aux caractéristiques des biens immobiliers, à leurs prix de vente et aux commissions perçues par les professionnels de l’entremise.

Recommandation n°6 : Supprimer l’interdiction faite aux notaires négociateurs d’afficher les annonces immobilières dans les vitrines de leur office notarial.

→ Deux options d’assouplissement de la loi Hoguet

Une première option vise à assouplir les conditions dans lesquelles les professionnels de l’entremise immobilière proposent leurs services. Cette option est assortie de deux recommandations :  l’exclusion du champ d’application de la loi Hoguet de l’activité d’entremise immobilière en matière de vente de biens immobiliers et l’insertion d’une disposition dans le code de la consommation prévoyant une obligation de justifier d’une garantie financière en cas de maniement de fonds.

Une seconde option s’attache principalement à clarifier le périmètre de la loi Hoguet et simplifier les conditions d’accès à la profession.

→ S’agissant de la clarification du périmètre de la loi Hoguet, l’Autorité propose, d’une part, de définir précisément les prestations qui relèvent de la qualification d’entremise immobilière et, d’autre part, de préciser celles qui n’en relèvent pas, sans toutefois que cette liste soit exhaustive. Selon l’Autorité, l’entremise immobilière consiste en la sélection de clients et la négociation du prix de vente. Ainsi, les prestations non constitutives d’entremise immobilière ne seront pas soumises au principe de la rémunération au résultat fixé à l’article 6 de la loi Hoguet.

→ S’agissant de la simplification des conditions d’accès à la profession, l’Autorité recommande, d’une part, de ne pas conditionner l’obtention de la carte professionnelle à la détention de trois années d’études supérieures au baccalauréat dans une spécialité économique, juridique ou commerciale et, d’autre part, d’assouplir et d’harmoniser la durée de l’expérience professionnelle mentionnée à l’article 14 du décret n°72-678 de juillet 1972 et de la fixer à 4 ans, quel que soit le statut du professionnel concerné (cadre, emploi subordonné ou personne habilitée par un titulaire de carte).

Par ailleurs, les professions libérales, non soumises à la loi Hoguet mais autorisées à réaliser des activités d’entremise immobilière devront également être soumises au principe de la rémunération au résultat (avocats, experts fonciers et agricoles, experts forestiers, géomètres-experts et notaires).

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Reste à savoir si ces recommandations visant à assouplir/refondre un pan du régime actuel des professionnels/agents immobiliers, seront suivies par le gouvernement, les acteurs de la profession ayant déjà sollicité le Ministre de l’Economie afin d’être reçus « dans les plus brefs délais. »[19]

L’équipe droit économique / pôle concurrence – droit immobilier

 

[1] Point 2 Introduction de l’Avis : L’entremise immobilière constitue une sous-catégorie de l’intermédiation immobilière, qui regroupe à la fois les activités d’entremise et de gestion immobilières. L’Autorité ayant été saisie uniquement sur le fonctionnement du marché français de l’entremise en matière de vente de biens à usage d’habitation, l’avis ne traite que ce point et n’aborde pas les autres activités d’intermédiation, notamment la vente de fonds de commerce, la location ou encore la gestion immobilière.

[2] France métropolitaine, hors territoires ultramarins

[3] https://www.autoritedelaconcurrence.fr/sites/default/files/integral_texts/2023-06/23a07.pdf

[4] La réalisation d’une seule opération échappe à ce dispositif, en ce sens, qu’il est nécessaire de réaliser de façon répétée ces opérations.

[5]https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806892

[6] §29 de l’Avis

[7] CA Dijon, 19 février 2009, n° 08/00592

[8] CA Paris, ch. 11, 18 novembre 2022, n° 21/03539 statuant sur appel des jugements du Tribunal de commerce de Paris des 2 novembre 2020 (FNAIM c/ PAP) et 25 janvier 2021 (SNPI c/PAP).

[9] Cass, 1ère Civ., 28 octobre 2003, 01-03.021 ; Cass, 1ère Civ.,18 juin 2014, 13-11.543.

[10] Cass, Crim., 2 novembre 1978, 77-93.464 et Cass, 1ère Civ., 2 octobre 2007, 05-18.706.

[11] CA Riom, 6 décembre 2007, nº 06/02425.

[12]Cass. Crim., 14 janvier 2009, 08-84.590.

[13] §33 de l’Avis

[14]Article 2 arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière susvisé

[15] Article L. 126-33 du Code de la construction et de l’habitation.

[16] Article 6-2 de la loi Hoguet.

[17] §125 de l’Avis

[18]https://www.autoritedelaconcurrence.fr/fr/communiques-de-presse/lautorite-de-la-concurrence-rend-son-avis-sur-la-situation-concurrentielle-du

[19]https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1858/10-avis-de-l-autorite-de-la-concurrence-sur-la-situation-concurrentielle-du-marche-de-l-entremise-immobiliere-reaction-de-la-profession.htm