IMMOBILIER – COPROPRIETE : ATTENTION ! Le 25 novembre 2023 sonnera la fin de tous recours contentieux pour les actions personnelles en copropriété nées entre 2013 et 2018
La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018[1], entrée en vigueur immédiatement, a réformé le droit de la copropriété, notamment la prescription applicable aux actions personnelles entre copropriétaires, ou entre copropriétaires et le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, la réécriture de l’article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965[2], par la loi ELAN, a conduit à la réduction du délai de prescription, initialement de 10 ans, à 5 ans, à compter du 25 novembre 2018.
Cette réforme de la Loi ELAN avait pour but d’harmoniser ce délai de prescription au délai de droit commun de l’article 2224 du Code civil[3].
Toutefois, pour les actions personnelles nées avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, conformément à l’article 2222 du code civil[4], l’ancien délai de prescription de 10 ans s’appliquera :
⇒Sans que sa durée totale ne puisse dépasser le délai de prescription prévu par la loi ancienne, soit en l’espèce 10 ans,
⇒Et sans qu’il puisse dépasser le délai de 5 ans à compter du 25 novembre 2018, soit le 25 novembre 2023.
En conséquence, il est possible d’engager des actions nées entre le 25 novembre 2013 et le 25 novembre 2018 jusqu’au 25 novembre 2023 au plus tard.
Les actions personnelles principalement concernées sont les :
- Actions en recouvrement de charges de copropriété ;
- Actions en violation du règlement de copropriété ;
- Actions contre des travaux effectués sur les parties communes, réalisés en dehors de toute autorisation préalable ;
- Actions en responsabilité du syndicat des copropriétaires ;
- Actions en responsabilité contre le syndic.
Dans ces conditions, nous vous conseillons :
→ D’anticiper ce délai en inscrivant à l’ordre du jour des assemblées générale les actions nécessitant une autorisation en assemblée générale, conformément à l’article 55 du Décret du 17 mars 1967[5];
Exemple : Des travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;
Rappel utile : les actions en recouvrement de charges ne nécessitent pas d’autorisation préalable en assemblée générale ;
→ D’engager sans tarder, et impérativement avant le 25 novembre 2023, toutes les actions personnelles nées antérieurement au 25 novembre 2018.
A défaut d’action avant la date buttoir du 25 novembre 2023, les sanctions encourues sont :
- Non seulement, l’irrecevabilité de l’action pour cause de prescription ;
Exemple : Une dette de charges née le 1er septembre 2023, entrainerait, en cas d’engagement de l’action après le 25 novembre 2023, la perte définitive du montant des charges impayées entre le 1er septembre 2013 et le 25 novembre 2023, qui ne pourra donc pas être recouvré par le syndicat des copropriétaires ;
- Mais également la responsabilité éventuelle des syndics de copropriété et des syndicats de copropriétaires, avec demande de réparation des préjudices subis.
Enfin, nous attirons votre attention sur le fait que les mises en demeure ne permettent pas d’interrompre la prescription, de sorte que les mises en demeure qui auraient été adressées ne permettront nullement de sauver les procédures non engagées avant le 25 novembre 2023.
Roxane BOURG
Avocate Associée Pôle Droit Immobilier
[1] Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
[2] Article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965
[3] Article 2224 du Code civil