Le décret d’application paru le 3 novembre 2014 modifie les dispositions réglementaires du Code de commerce relatives au bail commercial notamment sur les deux principaux aspects suivants : la répartition des charges locatives, impôts et travaux entre bailleur et locataire et la date du congé délivré par lettre recommandée.
1. Charges locatives, impôts et travaux
(i) Liste des charges locatives, impôts et travaux ne pouvant être imputés au locataire
La loi PINEL ne visait pas expressément la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire puisqu’elle exigeait l’établissement d’un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail.
Le décret d’application fixe la liste des charges locatives, impôts, taxes, redevances, mais également des travaux ne pouvant pas être imputés au locataire.
Ainsi ne peuvent donner lieu à récupération auprès du locataire, selon l’article R 145-35 du Code de commerce :
– les dépenses relatives aux grosses réparations (C. civ., art. 606), ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 (étant précisé que ne sont pas concernées les dépenses se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique) ;
– les impôts (notamment la contribution économique territoriale), taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. Cependant, un sort particulier est réservé à la taxe foncière et à ses taxes additionnelles, ainsi qu’aux impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, puisque ceux-ci peuvent être imputés au locataire ;
– les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
– dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Le texte prévoit par ailleurs que dans les ensembles immobiliers, la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux pourra faire l’objet d’une pondération conventionnelle, étant précisé que cette pondération devra être portée à la connaissance des locataires.
(ii) Délai de communication de l’inventaire précis et limitatif des charges , impôts, taxes et redevances liés au bail
Le décret précise que cet état, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel (C. com. art. R 145-36 nouveau).
(iii) Délai de communication des états prévisionnel et récapitulatif des travaux
La loi PINEL impose désormais au bailleur, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, de communiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois ans, assorti d’un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, ainsi que leur coût.
Le décret précise que ces états devront être communiqués dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. (C. com. art. R 145-37 nouveau)
(iv) Entrée en vigueur de ces dispositions
Les dispositions relatives aux charges, impôts et travaux sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014
Toute clause contraire introduite dans un bail conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre sera réputée non écrite.
2. Congé délivré par lettre recommandée
(i) Date du congé
La loi PINEL permet désormais aux parties à un bail commercial de délivrer congé (à l’exception des demandes de renouvellement), non seulement par acte extrajudiciaire, mais aussi par lettre recommandée AR (art. L 145-9, al. 5 modifié).
Le décret précise que lorsque le congé est donné sous cette dernière forme, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre (C. com. art. R 145-1-1 nouveau).
(ii) Entrée en vigueur de ces dispositions
Cette disposition s’applique aux contrats en cours le 5 novembre 2014, date de publication du décret.